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税眼看地产

发布日期:2021-01-17

      简介:曾经的少尉军官,一路闯荡,转战注税行业,初有成就。且看他如何评价房产调控,如何规划自己。

  税眼看地产
  每天都关注经济信息联播的楼市新观察,琢磨这楼市调控政策的时效,一直想看到房价被调控下来,可开发商就是不降,恒大还搞个打折秀,85折的政策搞了10天就收场了。

  现时的中央调控政策和各地的实施细则,究竟有多大效力,我不看好。我认为房价就是弹簧,弹簧的曲张能力即弹簧的弹性,是由钢的含碳量来决定的,含碳量过高,则弹簧弹性好但易断,含碳量低则弹性不好。这含碳量就是政府从中的抽头(报建环节的费用)、开发的成本、开发产品的位置(地段)、业主对房价的预期、通胀因素等来决定的,政府从房价中抽了多少,可以摆一摆:首先土地出让金,再者,开发产品建设中的所有成本元素都上涨(因为CPI总在涨,四月达2.8%,离3%红线一步之遥,任何成本元素中的人工成本都在涨,为什么?因为物价在涨,大蒜生姜、绿豆、萝卜白菜都在疯涨);其三,政府的税收也还算高,除非经适房和廉租房外,一般的开发产品的总体税负应在18-38之间,政府从房地产的“营业收入”(其实政府是最大的公司,是最会经营的公司)不调低,房价不会低。其四,开发商本身的利润要求,也就是资本的利润要求,因为房地产开发是资金密集型行业。准业主对房价也会预期,谁都接受了这个观点:房价总会上涨,买房可以抵御通胀!有这么几因素,房价能降?

  调控没见效,政府不会收手,还会有新政策出台,这就是博弈啊。在这过程中,最先撑不住的是政府,第一,房地产税收立马下降,5.5的营业税,2个点的预征土增税,3.75的所得税(15%*25%);第二,建安的营业税1.2(房价的40%作为建安收入*3.3)也没有了;第三,钢材水泥和其他建材的增值税也下降。
  传上海要征房产税,这个税不是已经开征了吗,其计税基础和税率是谁都可以改的吗?还听说重庆要征房地产特别消费税(这位封疆大吏真有水平!)沸沸扬扬的物业税也在传说之中,我没有听到税总的谁说过要征此税,其计税基础每年都变,税务机关和评估中介就有的是活了!
  房价也是可以调控的,降低其含碳量,政府少收土地出让金,降低税收,控制资金(不给开发商贷款、控制业主按揭贷款),抑制投机,加大住房在保有阶段的成本,不是开征物业税,而是简便易行的闲置费(房子如果不闲置用来出租,已经有房产税来控制了),闲置也好界定(毛坯房、水电年用量、物业公司记录等因素确定是否闲置)。闲置房产本身占用了社会资源,如果北京四环内的很多房产闲置,会导致人们在五环外买房租房,增加了很多民众的时间、交通费用,也浪费了社会资源,政府就要不断地加大市政等投资修地铁等(政府的资金就是纳税人的税呀),收闲置费,理所当然,不需要人大的繁杂立法程序,地方政府就说了算,明年一听证就改变标准,方便!

  有学者说:房价未来20年要涨3倍。这学者胆太小,我04年按揭2100元买的房,现在都4倍以上了,92年毕业时候200多的工资还蛮舒服,现在30倍的工资也不见闲钱。倍数是很高的!松下在创业的时候,几百日元也让他为难。几十年过去了,日元还是日元,日元已早不是日元!
  明天会有房价松动的新闻吗!  
  
  务税的路
  ——谨以一个过来人的从税经历献给尚在税务师门前彷徨的税弟税妹们  
  哎呀,我怎么就走到这务税的路上来了,偶然?巧合?必然?说不清。
  咱不是科班出身,咱从军校(海军勤务学院,现并入军事经济学院)的军队财务管理的大班制出来,而且是专科。这三年里有很多时间在做勤务,记得最清楚的是给塘沽区四号码头附近的一个兵工系统的宾馆搞军民共建,把他们宾馆的搽玻璃任务全包下来并搽得铮亮!塘沽的冬天让我刻骨铭心地记着,呼啦啦的北风夹杂着盐碱地的白灰,那个弥漫的天空在记忆里挥之不去。对,还沾然了一点张学良少帅的遗风,学院的驻址是少帅与赵四小姐在塘沽的一处官邸私邸。那三年里,学会搽皮鞋,搽玻璃,还有1%的西点风骨,总之,没有学到太多的财会知识和技能,也换来了一个转折人生的身份——海军少尉军官!

  92年毕业后就到了南方,在军队财务系统工作,有的是时间,有的是精力,也有的是方便。除完成工作、遵守军队纪律后的业余时间里,踢球、打扑克牌、麻将,玩的天混地暗,也怀揣着将军的梦想,从点点滴滴做起,真实一个称职的“领导身边的马前卒”。好,我国的会计职称制度改革的浪来了,93年开始实行会计资格考试制度,年轻啊,轻松地考下助理会计师,得到告知:3年后可以考会计师,那就3年后再说吧。谈恋爱去啦!继续马前卒去啦!

  96年,报考会计师,有点难啊,咱做得是军队预算会计,要考企业(工业)会计,那就啃吧。还真啃下了,两科80,一科51(实务,第一年考合并报表,因题难量大,遇大赦,50算过),在准备的同时也知道还可以考注册会计师,立马加鞭考注会。97年也考,98年也考,99年也考,00年也考,考过3科,还滚动作废,那个气啊,加上军旅的不顺,01年就放弃注会了。在99年考注会的时候,注税也第一次走进我的视野,因为内容有重复,而且相对容易一些,跟南国的热闹一样,椰子掉下来可砸到5个经理,我一巴掌过5科,这样我就稀里糊涂地在注税行业挂上号了。正所谓有心栽花花不开,无心插柳柳成荫!过了注税,有底气了,因为这是一张全国通用粮票,这是一块敲门砖!冥冥之中,我被命运之神带到了税务师的门口。

  02年结束军旅生活,怀揣这张注税粮票,到市场上找米来了。2年跳6个单位,4个财务经理,1个高级经理,1个财务总监,有医药流通公司、商贸公司、投资公司、酒店管理、有线电视,最后在房地产公司,房地产老板(罗先友老总——与潘石屹、冯伦齐驱的成功闯海人)的创业历程启发了我,我开始单干了。首先是做药品代理,不成,亏了3-5W,急刹车,看着躺在家里的这张粮票,上网查查注税行业的发展状况,我与我爱人决议:开事务所,把事务所当成自己的小孩一样来养,投入总会有回报!2005年1月18日,我的事务所——XX蚂蚁税务师事务所成立啦。我还记得那天晚上我家三口的成立仪式,模仿伟人49年10月1日的声音。

  没有事务所的从业经历,没有审计经验,连几个税务窗口的门都没摸着,就是要干,并且要干好!从代理记账、代理报税、代理一般纳税人资格认证、代理注销等最低端最无技术含量的业务做起,收费200、300、500、3000的都有,所长、部门经理、业务助理、会计、出纳、扫地烧开水的,全由我一人兼任!帮助别人认证一个一般纳税人赚500就高兴的叫起来。有事做就幸福!05、06、07……,到去年,收入几何级数增长,业务能力也快速提高,事务所影响也逐渐扩大。讲课、内训、咨询、顾问等业务做得有板有眼,低端业务全部停止。去年还到北京去开了一家咨询中心,有幸与税圈里的高姓人经常学习讨论,成就感油然而生。表相看,我们是稳定和成熟的!我急啊,业务需要,我得抓紧时间招聘副所长和税务师。我也好像是这务税道上的小排长了。
  注税与注会,我倒觉得注税好,注税的税审报告纳税人好重视,税务咨询和税务顾问纳税人蛮敬重,注税一人的税务筹划税务规划点子可以10W、100W、几百上千W计,蛮吸引人,就像攻占了一个山头!

  经常与高人(税圈里的高姓人)一起,也悟到了一些理念:税务要规划,税务要筹划;税务技能要与时具进要更新;税务服务要走专业化高端化;税务师事务所要走品牌发展的路;税务师要与律师揉起来服务……
  务税的路上,我才开始,充其量也只能是个排长,我还要去当连长、团长……
  一路走来,觉得唯有敏学才能不掉队,在工作中学,跟专家学,跟高人学
  并养成勤学习会学习的好习惯。学习后就有一种“莫愁前路无知己,天下谁人不识君”的感觉!
  做人在乎过程,做事在乎结果!
  这路上,不怕没经验,就怕不学习!