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房地产企业销售精装房不适用47号公告——兼谈相关税收

发布日期:2020-11-28

房地产精装房税收政策目前尚不明朗,在国、地税分家的地方,出现税源之争,47号公告出台是否带来一线曙光?

房地产销售精装房,其形式与47号公告一致,均为转让土地使用权或者销售不动产同时一并销售附着物,不过,公告表述为“固定资产”,

何谓“固定资产”?厦门地税转发47号公告时明确,经请示国家税务总局,公告中转让土地使用权或者销售不动产时属于增值税应税货物的“附着于土地或者不动产上的固定资产”不包括财税[2009]113号文所规定的以建筑物或者构筑物为载体的附属设备和配套设施。附属设备和配套设施是指:给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备和配套设施。

税收上对“附着物”的概念曾有相关文件明确,国税发[2005]173号明确,为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求,凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施,如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等。财法[1995]6号明确,附着物,是指附着于土地上的不能移动,一经移动即遭损坏的物品。可见,以房屋或土地使用权为依托,与房屋或土地使用权结合为一体的物品均不为47号公告的增值税应税货物。

房地产销售精装房,不属于混合销售,除上述不可移动的物品外,所涉家俱、家电是否为增值税的应税货物?按47号公告,与房屋或土地一并销售的固定资产,按财税[2009]9号第二条有关规定,计算缴纳增值税。而财税[2009]9号第二条的相关规定并不包括房地产销售精装房的所涉家俱、家电的情形,那么,该部分物品如何征税?

此前,曾有部分人认为房地产销售精装房所涉家俱、家电不应缴交增值税,该部分物品的价值已含在房价中,缴纳营业税。但按47号公告之思路,该部分物品应缴纳增值税,但计税额如何确定?两者互为依存,但家俱、家电并非以销售为目的,出于销售之需要,房企不可能分别核算两者销售额。参照国税函[2008]828号,外购的资产,可按购入时的价格确定销售收入。

在房地产预售的情况下,销售精装房所涉家俱、家电的计税额滞后,给税务处理带来一系列难题。企业所得税方面,按国税函[2008]828号国税函[2008]875号,收入应在两者间分配确认,家俱、家电收入不需按毛利率计缴企业所得税;增值税方面,计税额也应按该销售收入计缴。但该部分收入基本上需等到产品完工时才能确定,预售时无法准确确定计税额。土地增值税方面,大连地税曾明确,可以移动的物品不属土地增值税征收范围,此部分家具的销售价款应不计入土地增值税计税收入,也不计入成本,房地产开发企业购买家具的费用也不应进入扣除项。该答复与企业所得税及增值税要求一致。

综上所述,房地产销售精装房所涉税收要求均一致,房企在策划时应尽早按排,以便确定家俱部分的计税额,在完工环节再结合实际调整。