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综合商场房产税该如何缴纳

发布日期:2020-11-14

  近日,某综合商场财务人员打电话给福建省漳州市国税局12366,咨询商场的房产税该怎么缴。

  该综合商场是一家有限责任公司,其在H市中心区拥有一座独立的5层楼房。其中,第1层店面分为若干门脸房,所有门脸房都有单独的门且互不相通,商场只按月收取费用,各门脸房的经营者可自主决定经营项目及营业时间;第2层进货销货都由此商场自主经营;第3层采用厂商联营的方式,商场统一收款,扣除一定比例后向各经销商返款;第4层租给经销商A某从事品牌服装专卖,商场不参与收款,只按月收取租金;第5层分租给B、C、D三户个体商贩,他们分别从事快餐、美容、网吧,商场也不参与收款。该商场的财务人员询问商场的房产税具体该如何计算?

  12366咨询员听完财务人员的介绍后认为,该综合商场发挥地处市中心区的优势,实行多种经营模式,其应纳房产税的具体计算问题具有代表性,也给财务人员计算经营性楼房应纳房产税带来难题。于是,咨询员很耐心地按房产税的相关税收政策给商场财务人员进行了讲解。

  《房产税暂行条例》规定:“房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。房产税由产权所有人缴纳。产权出典的,由承典人缴纳。房产税依照房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定。房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。”也就是说,商场拥有这座独立的5层经营性楼房地处市中心区,符合申报缴纳房产税的要求;商场使用的楼层应由其自己承担房产税,依照房产余值乘以税率1.2%计算缴纳;楼层出租的由承租人负担房产税,依照房产租金收入乘以税率12%计算缴纳。

  商场的第1层店面分为若干门脸房,所有门脸房都有单独的门且互不相通,商场只是按月收取费用,各门脸房的经营者可自主决定经营项目及营业时间。商场按月收取的“费用”包含哪些内容,财务人员没有交待清楚。如果这些门脸房的经营资金由商场提供,且由商场统一申报缴纳应纳税款,而门脸房自主决定经营项目及营业时间只是为了发挥各门脸房的主观能动作用,那么商场收费的“费用”也就不仅仅是租金部分了。这时的房产税计算应依照商场第1层店面的房产余值乘以税率1.2%计算缴纳,即应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%-30%)]×1.2%。如果这些门脸房的自主决定经营项目包括经营核算、经营风险等内容,则商场收取的“费用”便是租金,房产税计算应按商场实际收取的“费用”乘以税率12%来计算缴纳。

  商场的第2层进货销货都由此商场自主经营,属于商场自己使用,应由商场承担应纳房产税,依照商场第2层楼房的房产余值乘以税率1.2%计算缴纳,即应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%-30%)]×1.2%。

  商场的第3层采用厂商联营的方式,商场统一收款,扣除一定比例后向各经销商返款。既然是厂商联营,肯定要涉及经营利润分成与费用分担等问题。同时,联营各方的协议或合同之类的文件如何签订也是计算房产税的关键。从“扣除一定比例后向各经销商返款”这样的条款看明显包含委托代销性质,却又与“厂商联营”的经营模式相冲突。如果商场以第3层楼房作为投资,并承担经营风险及独立进行经营核算,却又与“扣除一定比例后向各经销商返款”不相符合。在实际操作过程中,通常是商场与经销商签订联营合同,合同中注明经销商提供商品自主销售,年营业额应达到多少万元,如完成则按一定比例扣除费用(此费用中包括增值税、城建税、教育费附加、电费、管理费等),如超额完成,对超出部分减按预定比例扣除费用,如完不成,则按定额缴纳费用,风险是不共担的,利润也不共享。也就是说,该商场的第3层楼房名义上是采用厂商联营,其实质是出租楼房。根据《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》(国税函〔1993〕368号)第一条规定,对于以房产投资联营,投资者参与投资利润分红,共担风险的情况,不承担联营风险的情况,实行上是以联营名义取得房产的租金,应根据《房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。为此,该商场第3层楼房的房产税计算应按商场实际收取的“扣除一定比例”乘以税率12%来计算缴纳。

  商场的第4层租给经销商A某从事品牌服装专卖,商场不参与收款,只按月收取租金。属于商场出租场地收取租金,应由承租人A某负担房产税,依照房产租金收入乘以税率12%计算缴纳。第5层分租给B、C、D三户个体商贩,他们分别从事快餐、美容、网吧,商场也不参与收款,也属于商场出租场地收取租金,应由承租人B、C、D三户个体商贩分别负担房产税,按其实际支付的房产租金收入乘以税率12%计算缴纳。